10月22日，央行決定救房市，并“勒令”各大銀行盡快出臺實(shí)施細(xì)則。這則消息猶如在死寂湖面中落下的一粒石子，在銀行和觀望的購房者中間激起了一層層的“漣漪”。也讓購房一族開始關(guān)注如何選擇適合自己需求的房貸方式以及房貸銀行才是最佳的理財組合。

　　首次購房90平方米以下最劃算

　　央行自上個月22日出臺的新政明確規(guī)定，對于那些首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，其中并未提及“普通自住房”的面積標(biāo)準(zhǔn)。但從已經(jīng)出臺細(xì)則的農(nóng)行、建行、招行、交通銀行的細(xì)則中卻都不約而同地把90平方米作為判斷首次購房能否享受利率優(yōu)惠的標(biāo)準(zhǔn)。其中，建行、招行和交通銀行都只規(guī)定了“首次購買普通自住房首付20%”，而農(nóng)行在普通自住房的基礎(chǔ)上又加上了改善型普通自住房，也就是說改善型普通自住房也可享受20%的折扣和7折的利率優(yōu)惠。但由于各大銀行對于“改善型自住房”定義都在等待央行做出解釋，因此，其實(shí)此次房貸細(xì)則變動最大的受益者就是那些畢業(yè)工作不久有購房欲望或是有婚房需求的剛性需求群體。

　　居民首次購房有兩種可能：普通住房和非普通住房�？v觀各家銀行細(xì)則，幾乎都提及普通住房購買的細(xì)則，對非普通住房的相關(guān)細(xì)則寥寥無幾。記者只在農(nóng)行的細(xì)則中看見“借款人購買非普通住房的，即使是首次購房，首付款比例原則上不低于25%”，其他行均未涉及。

　　中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行研究中心主任郭田勇認(rèn)為，在央行給出的新政策中，沒有對于普通住房做出規(guī)定性和可操作性的標(biāo)準(zhǔn)解釋，因此，目前來看，從銀行所公布的細(xì)則內(nèi)容來分析，各大銀行似乎都不約而同地把90平方米作為了新的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

　　顯然，對于那些尚未置業(yè)的首次購房一族來說，新細(xì)則將會有效地減少他們的觀望情緒。目前多數(shù)銀行的新細(xì)則都處于懸而未決當(dāng)中，但就廣東金融學(xué)院張友凱教授對理財周報記者透露的消息，在年底之前，各大銀行的細(xì)則將會最終塵埃落定�！澳壳暗拇尜J利息差太小，對于銀行來說無利可圖，他們都在等待11月CPI的情況，因?yàn)?1月CPI情況決定了年底之間再次降息的幅度的大小以及利率變動的落實(shí)情況�！�

　　根據(jù)承擔(dān)風(fēng)險能力不同選擇房貸產(chǎn)品

　　“對于那些初次購房的購房者來說，大多是經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般的年輕群體，其防范風(fēng)險的能力都較差，因而在選擇房貸銀行時，應(yīng)當(dāng)更多的是考慮貸款銀行承諾的穩(wěn)妥性和所提供增值服務(wù)的風(fēng)險性�！敝性�地產(chǎn)研究部經(jīng)理馬冀對理財周報記者表示，通常國有大銀行承諾的優(yōu)惠不會很多，但其所受的監(jiān)管也會更嚴(yán)緊，而相對而言，商業(yè)銀行推出的各類房貸的優(yōu)惠組合種類非常繁多，競爭也很激烈，其房貸組合也經(jīng)常具有金融投資性能，如深圳發(fā)展銀行推出的“氣球貸”， 招商銀行推出的“隨借隨還”等房貸套餐。“這些優(yōu)惠套餐其實(shí)潛藏著較大的風(fēng)險，不適合初次職業(yè)者�！瘪R冀說。

　　而對于已具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力且已完成了首次購房并希望再次投資性購房的群體來說，具有投資性的商業(yè)銀行的房貸套餐產(chǎn)品就顯然實(shí)惠得多。如招商銀行的“隨借隨還”，其是一個典型的具有綜合理財功能的房貸產(chǎn)品。比如要購買一套總價100萬元的房產(chǎn)，從銀行貸款70萬元，還掉30萬元之后，只要去招行柜臺開通“隨借隨還”功能，便能在急需用錢時，通過招行的網(wǎng)上銀行或電話銀行再把30萬元借出來解急，而貸款利率還可按房貸合同簽訂時的利率執(zhí)行，享受到比普通商業(yè)貸款更為優(yōu)惠的利率。

　　“隨借”可最大限度地滿足貸款人對貸款手續(xù)的便捷性和資金使用及時性的需求，一般而言，購車、裝修等大件消費(fèi)均可獲得貸款;客戶的再貸款額度將視其房產(chǎn)總價值而定，最高不超過房貸本身的授信額度，貸款利率則將根據(jù)具體的貸款用途而定。

　　另據(jù)馬冀向理財周報記者透露，出于應(yīng)對競爭的需要，目前有好幾家銀行對于第二套房的房貸條件已經(jīng)開始松動。有些銀行甚至在三套以內(nèi)都可以享受7折利率，首付兩成。另據(jù)理財周報記者從中原地產(chǎn)中介分店了解到，如果購買的是第二套房及以上，最好去原貸款銀行以外的銀行貸款，這樣獲批上述優(yōu)惠申請的可能性會大一些。

　　直客式按揭辦理方式或?qū)⒐?jié)省更多費(fèi)用

　　按揭辦理方式有兩種：一種是由開發(fā)商代辦，按揭銀行也由開發(fā)商指定，購房者不能選擇銀行。另一種是直客式按揭，簽合同前，購房者須先向招行提出申請，并找一擔(dān)保公司擔(dān)保,待銀行同意先墊付按揭部分的款項(xiàng)。

　　據(jù)民生銀行服務(wù)咨詢?nèi)藛T向理財周報記者介紹，直客式按揭與傳統(tǒng)的按揭方式相比，其最大的便利在于其不論是自行成交還是通過經(jīng)紀(jì)公司撮合完成交易，均可以到銀行申請貸款，由銀行直接受理，不指定經(jīng)紀(jì)公司，中間環(huán)節(jié)少，完全免除律師費(fèi)用，因此大幅降低了購房人的按揭成本。

　　以購買一套價值74.8萬元的二手房為例，如果買賣雙方同時到銀行申請辦理二手房按揭貸款，經(jīng)評估，價格為68.64萬元，最高貸款成數(shù)可達(dá)到八成，借款人首付19.8萬元，其余55萬元采用按揭方式，貸款期限30年。

　　如果采用一般二手房貸方式，買方需支付貸款代辦費(fèi)、律師費(fèi)等1.5萬-1.6萬元左右。如果采用銀行直客式二手房貸，買方與賣方是自行成交，則上述1.6萬元左右的費(fèi)用全部可免除。如果是通過中介撮合成交，也至少可以節(jié)約1萬余元。

　　此外，購房者還可以利用直客式按揭享受開發(fā)商相應(yīng)的一次性付款的優(yōu)惠。招行工作人員透露，在獲得銀行先行墊付的款項(xiàng)后購房者再告訴開發(fā)商自己打算一次性付款，并讓開發(fā)商給予一次性付款的折扣。這樣，在節(jié)省律師費(fèi)等中間環(huán)節(jié)后，就可以巧妙地利用銀行資源再次“獲利”。

　　另外，在某些銀行的直客式按揭服務(wù)中，對于符合公積金中心貼息標(biāo)準(zhǔn)的購房人，在銀行申請二手房貸款還可以享受公積金貸款利率水平的優(yōu)惠，使貸款利息降到最低。（編輯：曉渝）