本報(bào)記者兵分三路實(shí)地探訪 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“十一”再難是判斷樓市的節(jié)點(diǎn)

　　國(guó)慶期間，本報(bào)記者兵分三路，采訪北京、上海、深圳三地樓市，發(fā)現(xiàn)三地樓市依然“慘淡”，成交量冰凍，北京“以價(jià)換量”的期望落空，上海、深圳的樓盤(pán)折扣則被指“無(wú)誠(chéng)意”。分析認(rèn)為交投到年底前不會(huì)有起色，但依然認(rèn)為價(jià)格不會(huì)大幅下探。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，多番調(diào)控已經(jīng)打破了原來(lái)的售樓規(guī)律，開(kāi)發(fā)商已不再按季節(jié)規(guī)律推盤(pán)，“十一”難再是判斷樓市的節(jié)點(diǎn)。

　　京

　　入市樓盤(pán)并不算少

　　商品房成交量日均僅百余套

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶前四天，北京十一長(zhǎng)假期間的商品房住宅簽約套數(shù)為383套，二手房住宅簽約套數(shù)為51套，共計(jì)434套，日均成交百余套，分別同比2009年同期下跌了26.2%和3.8%。此外，國(guó)慶前四天北京商品房實(shí)時(shí)認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)為728套，同比去年同期的1449套下跌了49.8%。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，十一長(zhǎng)假，北京樓市將慘淡收?qǐng)觥?/P>

　　盡管成交量低迷，但十一期間北京入市的樓盤(pán)卻并不少。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，十一前后，北京共有包括華潤(rùn)橡樹(shù)灣、中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島、遠(yuǎn)洋新悅、旭輝紫郡等17個(gè)樓盤(pán)，約有7300套住宅入市銷售。記者了解到，去年十一期間，北京約有8個(gè)樓盤(pán)入市，相比今年國(guó)慶可謂“扎堆”開(kāi)盤(pán)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月1日～4日，北京商品房簽約套數(shù)為434套，日均109套，而9月份最后四天的日交易量分別為635套、852套、560套、573套。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，9月底，國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)的有關(guān)進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的“五項(xiàng)措施”，對(duì)十一期間的樓市有著比較明顯的影響。另一方面，由于國(guó)慶假期出游等各種因素的影響，購(gòu)房需求延緩釋放，因此國(guó)慶期間樓市較冷清。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，國(guó)慶假期結(jié)束后，隨著北京新盤(pán)開(kāi)盤(pán)量的增多以及房?jī)r(jià)的進(jìn)一步回落，成交量有望回暖，從而迎來(lái)住宅成交的小高峰。

　　“以價(jià)換量”的局面未出現(xiàn)

　　國(guó)慶期間，記者探訪部分樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，各類優(yōu)惠不斷，但開(kāi)發(fā)商所希望的“以價(jià)換量”的局面并未出現(xiàn)。在10月入市的樓盤(pán)中，打折優(yōu)惠比比皆是，東方國(guó)際廣場(chǎng)招募雅寶會(huì)會(huì)員，入會(huì)即享2萬(wàn)元優(yōu)惠；惠眾西城一品入會(huì)最高送6000元購(gòu)房基金；萬(wàn)隆廣場(chǎng)5880元/平方米起，40~90平方米公寓，1萬(wàn)元抵2萬(wàn)元，2萬(wàn)元抵4萬(wàn)元，最高優(yōu)惠3萬(wàn)元。

　　在二手房市場(chǎng)，記者走訪我愛(ài)我家、鏈家等多家中介公司發(fā)現(xiàn)，前來(lái)買(mǎi)房甚至詢問(wèn)的顧客并不多，中介公司的員工告訴記者，國(guó)慶期間幾乎沒(méi)有什么生意，由于限購(gòu)以及其他政策的影響，真正符合買(mǎi)房條件的人越來(lái)越少，基本以自住、換房型為主，談及是否能幫顧客“做”一些資料以符合購(gòu)房條件時(shí)，多家中介公司表示很難、目前辦不到。

　　滬

　　“金九銀十”不樂(lè)觀

　　房展會(huì)折扣虛看的多買(mǎi)的少

　　上海樓市“金九”遭遇慘淡收?qǐng)�，“銀十”恐怕也不樂(lè)觀。在“十一”長(zhǎng)假期間舉行的“2011上海房地產(chǎn)秋季展示會(huì)”上，觀望氣氛仍然濃重。在市場(chǎng)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性降價(jià)之前，部分樓盤(pán)的“小恩小惠”已經(jīng)無(wú)法打動(dòng)多數(shù)剛需買(mǎi)家。分析人士認(rèn)為，大面積大幅度的降價(jià)不會(huì)在10月份出現(xiàn)，成交量短期內(nèi)難以回暖。

　　在上海樓市經(jīng)歷“寒九”之后，“十一”長(zhǎng)假期間舉行的“2011上海房地產(chǎn)秋季展示會(huì)”就成了各路人馬摸索樓市走向的探路石。盡管主辦方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“十一”房展會(huì)首日就有4萬(wàn)余觀眾。然而，不少購(gòu)房者只是來(lái)摸行情。

　　一位銷售人員告訴記者，這幾天來(lái)咨詢的，大多數(shù)是有剛需的購(gòu)房者，打算投資的并不多，“很多人是來(lái)看婚房，或者是父母的養(yǎng)老房�！迸c此同時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)，在本次房展會(huì)上，處于上海外環(huán)附近區(qū)域、價(jià)格相對(duì)松動(dòng)的樓盤(pán)占了相當(dāng)大的比重。

　　盡管現(xiàn)場(chǎng)的銷售人員不斷高喊“最后秒殺”、“限時(shí)特價(jià)”，但很多購(gòu)房者對(duì)現(xiàn)在的折扣力度并不滿意。上海市民趙阿姨打算在近郊買(mǎi)一套“養(yǎng)老房”自住，但在房展會(huì)“摸底”后發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的打折行情還是沒(méi)有達(dá)到自己的期望值。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，雖然不少樓盤(pán)打出“直降”數(shù)萬(wàn)元的標(biāo)語(yǔ)，但以總價(jià)折算，幾乎大多數(shù)樓盤(pán)的優(yōu)惠折扣力度都不低于九折，還有不少樓盤(pán)并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性折扣。

　　購(gòu)房者觀望待降價(jià)

　　雖然近期上海樓市的降溫讓許多敏感的購(gòu)房者嗅到了機(jī)會(huì)，但在市場(chǎng)未有實(shí)質(zhì)性降價(jià)之前，不少自住購(gòu)房者仍然選擇觀望。

　　“我感覺(jué)最近房?jī)r(jià)確實(shí)降了�！鄙虾０最I(lǐng)鄒小姐告訴記者，自己最近在上海近郊看過(guò)一個(gè)新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，每平方米均價(jià)在1.6萬(wàn)元到1.7萬(wàn)元左右。雖然該樓盤(pán)離最近的地鐵站還有十分鐘車程，但“房子是精裝修的，我感覺(jué)在以前，按這個(gè)地段和房子的戶型，應(yīng)該不止這個(gè)價(jià)格吧。”

　　來(lái)自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月1日~9月20日期間，上海市持續(xù)成交的新建公寓項(xiàng)目共有208個(gè)，以9月成交均價(jià)(截至9月20日)與6月成交均價(jià)相比，其中有109個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)價(jià)格下降，占比為52%；而這些降價(jià)盤(pán)的降幅多在10%以內(nèi)。

　　不過(guò)，鄒小姐認(rèn)為，即便現(xiàn)在的房?jī)r(jià)有所下調(diào)，但仍然“偏貴”�！爸饕�是這幾年上海房?jī)r(jià)漲得太厲害了，弄得大家心理預(yù)期都很高，每平方米上萬(wàn)元的房?jī)r(jià)也當(dāng)白菜來(lái)買(mǎi)�？捶康娜诉�真是挺多的，我一路上就遇到了20多個(gè)。不過(guò)，就是不知道最后真正拍板買(mǎi)的會(huì)有幾個(gè)了�！�

　　對(duì)此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪認(rèn)為，新盤(pán)降價(jià)在無(wú)形中影響著市場(chǎng)預(yù)期，使得買(mǎi)家對(duì)后市的看空情緒升溫，并期待會(huì)有更大幅度的降價(jià)舉措，這或可以解釋“降價(jià)失靈”情況的出現(xiàn)。

　　“我就怕上海房?jī)r(jià)還會(huì)降，誰(shuí)知道以后開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)撐不住呢？”市民鄒小姐說(shuō)。

　　銀十或已無(wú)望

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，樓市“金九不金”造成的庫(kù)存量放大，可能成為之后“銀十”期間樓市面臨降價(jià)的信號(hào)，成交放量或被延后至四季度后期。

　　但中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄認(rèn)為，目前的市場(chǎng)給開(kāi)發(fā)商的定價(jià)帶來(lái)不小的難題。由于市場(chǎng)上的項(xiàng)目已經(jīng)普遍給出了優(yōu)惠政策，因此小幅的調(diào)價(jià)已經(jīng)不足以吸引購(gòu)房者，而加大優(yōu)惠力度是開(kāi)發(fā)商不敢也不愿嘗試的。薛建雄預(yù)計(jì)，樓市還將持續(xù)低迷，銀十恐怕已經(jīng)無(wú)望。

　　深

　　六成樓盤(pán)只打廣告

　　秋交會(huì)排隊(duì)只為拿禮品

　　國(guó)慶期間舉辦的深圳秋季房地產(chǎn)交易會(huì)(下稱“秋交會(huì)”)在節(jié)前被給予厚望，業(yè)內(nèi)曾預(yù)期會(huì)有大規(guī)模降價(jià)優(yōu)惠，但事與愿違，盡管號(hào)稱集結(jié)深圳、香港、惠州、東莞等城市近80樓盤(pán)項(xiàng)目，但深圳21個(gè)參展的樓盤(pán)中，只有不足四成在銷售，其他都以打廣告為主。本報(bào)記者在秋交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)看到，與參展的惠州樓盤(pán)諸如推出“4”字頭特價(jià)房的給力優(yōu)惠不同，參展的深圳樓盤(pán)沒(méi)有過(guò)多驚喜，基本都是給出9.8折、9.7折的常規(guī)折扣。

　　在一個(gè)大型開(kāi)發(fā)商展位(萬(wàn)科)，推出8個(gè)樓盤(pán)，但并非全部在售，其在坪山新區(qū)的一個(gè)樓盤(pán)，雖然工作人員介紹均價(jià)1.1萬(wàn)元/平方米是“全深圳最低”，之前推出的兩棟單位“2小時(shí)內(nèi)就賣(mài)光”，但目前新貨要到11月才推出，秋交會(huì)期間不銷售。記者在登記表上看到，除了1日、2日有數(shù)十人登記外，其余幾天登記人數(shù)驟減，4日只有5人登記，5日半天也只有6人登記。

　　在另一個(gè)9月中旬開(kāi)盤(pán)的深圳本土開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)(廊橋國(guó)際)展位現(xiàn)場(chǎng)排了十多米的長(zhǎng)隊(duì)，但細(xì)問(wèn)之下，都是為了領(lǐng)取禮品，有的排隊(duì)看客竟然連樓盤(pán)名稱都不知道。

　　這個(gè)樓盤(pán)位于皇崗口岸，毛坯報(bào)價(jià)2.8萬(wàn)元/平方米以上。在售樓現(xiàn)場(chǎng)，看樓客稍多，有約四五批客人左右，主要都是來(lái)自展會(huì)�，F(xiàn)場(chǎng)還有銀行按揭區(qū)，主要都是接待之前已經(jīng)簽約的客人，沒(méi)有接待國(guó)慶期間的客人。

　　“我感覺(jué)今年秋交會(huì)買(mǎi)樓的人少了”，已經(jīng)退休的王阿姨花了兩天看了三個(gè)樓盤(pán)，不過(guò)都沒(méi)有看中。她先是看了一個(gè)惠州的盤(pán)，均價(jià)才5500元/平方米，不過(guò)她覺(jué)得周邊配套不行，“至少三五年才能完善，難道要再等三五年？”之后她又看了一個(gè)寶安的樓盤(pán)，均價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米，但王阿姨又覺(jué)得那邊人員復(fù)雜。

　　深圳規(guī)劃國(guó)土委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，下半年深圳樓市成交量持續(xù)下降，整個(gè)9月份，深圳新房成交2009套，在已是低位的8月份基礎(chǔ)上再降33.8%。而5日當(dāng)天，全市商品住房成交僅36套，均價(jià)19286元/平方米，比9月份的均價(jià)略低3.7%。

　　知名地產(chǎn)營(yíng)銷評(píng)論人弓鳴指出，深圳總體的交投氛圍不是很濃，開(kāi)發(fā)商雖然抓緊促銷，但沒(méi)有大力甩盤(pán)的情況，樓市存量積壓得不多，所以開(kāi)發(fā)商心態(tài)比較平靜，而買(mǎi)家同樣比較穩(wěn)定，不因開(kāi)發(fā)商一點(diǎn)點(diǎn)折扣就買(mǎi)房，因此形成目前的平淡狀態(tài)。

　　深圳規(guī)劃國(guó)土委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份成交均價(jià)20028元/平方米，與8月份的21565元/平方米相比，跌7.1%。不過(guò)弓鳴認(rèn)為，自從深圳推出限價(jià)政策之后，價(jià)格成為了數(shù)字游戲。預(yù)售的樓是限價(jià)了，但現(xiàn)售樓卻沒(méi)降，這也是買(mǎi)家仍然覺(jué)得樓價(jià)貴的原因。因?yàn)榘凑諊?guó)土局備案系統(tǒng)，現(xiàn)售項(xiàng)目不計(jì)入網(wǎng)上備案之列，不構(gòu)成新盤(pán)成交價(jià)，不會(huì)推高均價(jià)。因此樓盤(pán)轉(zhuǎn)為現(xiàn)樓再售后，就能規(guī)避限價(jià)。

　　他特別指出，以往五一、十一前后是銷售旺季，但現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不再按這個(gè)季節(jié)規(guī)律推盤(pán)，所以很難再根據(jù)十一樓市來(lái)判斷整體樓市情況。弓鳴預(yù)期，直至春節(jié)前后，深圳樓市不會(huì)有大起落，其后或有一個(gè)交投小高潮，價(jià)格也不會(huì)有太大變化。

　　港

　　樓市冰河期未見(jiàn)過(guò)

　　新盤(pán)“貼市”賣(mài)中介恐倒閉

　　本報(bào)訊 (記者田欣)不限購(gòu)也不限貸的香港卻同樣出現(xiàn)了“樓市冰河期”。國(guó)慶期間，本報(bào)記者奔赴香港采訪，發(fā)現(xiàn)最近兩個(gè)月香港樓市成交量大幅下調(diào)了30%以上，業(yè)界稱“未見(jiàn)過(guò)”。靜市之下有小型中介倒閉，業(yè)界紛紛預(yù)期中介倒閉潮即將出現(xiàn)。對(duì)于后市，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為第四季交投不會(huì)超過(guò)年初，小中介將持續(xù)倒閉，不過(guò)樓價(jià)大幅下調(diào)機(jī)會(huì)不大。

　　一手開(kāi)盤(pán)價(jià)比旺市低四五成

　　記者走訪時(shí)正值香港仔一個(gè)豪宅盤(pán)(深灣9號(hào))推售，發(fā)展商從3日起陸續(xù)公布4張價(jià)單，平均每平方英尺售價(jià)19570元，最小單位745平方英尺，最低總價(jià)超過(guò)2千萬(wàn)元。記者現(xiàn)場(chǎng)探營(yíng)，在樓盤(pán)遇到兩名中介經(jīng)紀(jì)，經(jīng)紀(jì)極力促銷，“股市回吐，發(fā)展商才有這個(gè)松動(dòng)”，“這些價(jià)格已經(jīng)是最優(yōu)惠的”。

　　戴德梁行大中華區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部主管及高級(jí)董事陶汝鴻指出，6月至今香港中小型住宅價(jià)格下調(diào)了7%~10%，而一些偏遠(yuǎn)地區(qū)樓價(jià)更加下跌近10%。

　　美聯(lián)物業(yè)董事布少明指出，旺市時(shí)發(fā)展商往往會(huì)以高于二手價(jià)六七成的價(jià)格開(kāi)盤(pán)，但現(xiàn)在愿以“貼市價(jià)”開(kāi)盤(pán)，一般僅高于二手價(jià)兩成左右，兩者相差四五成。

　　在西九龍荔枝角道的一個(gè)大型私營(yíng)樓盤(pán)(泓景臺(tái))所在的商場(chǎng)內(nèi)，分布著10多家二手中介，門(mén)面價(jià)目表不時(shí)出現(xiàn)降價(jià)，中介把原來(lái)價(jià)錢(qián)劃去，再在旁邊寫(xiě)上新價(jià)。

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)一家大型中介(中原地產(chǎn))正在裝修門(mén)面，正在安排裝修事宜的經(jīng)紀(jì)說(shuō)，這家鋪原本是另一家代理行京士活，但現(xiàn)在已經(jīng)全線結(jié)業(yè)，其中這家店在9月初就由他們公司接手。記者了解到，倒閉的中介京士活目前有6間分行。

　　戴德梁行監(jiān)控香港田土廳的數(shù)字顯示，9月份整體樓宇買(mǎi)賣(mài)合約登記錄得6579宗，第三季整體登記錄得21680宗，比第二季度降低了38.5%。而9月份的登記數(shù)字創(chuàng)下2009年3月份以來(lái)31個(gè)月的新低。

　　香港專業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)汪敦敬指出，這個(gè)數(shù)字比年初超過(guò)1萬(wàn)宗少四成，但目前地產(chǎn)代理經(jīng)紀(jì)卻有33000多人，平均五六個(gè)經(jīng)紀(jì)才做成一宗交易，“僧多粥少”，勢(shì)必會(huì)有行家撐不住而離場(chǎng)。汪敦敬指出，未來(lái)3個(gè)月若市道不見(jiàn)起色，相信會(huì)有更多中介瘦身或倒閉。

　　樓市調(diào)整會(huì)持續(xù)到什么時(shí)候？布少明認(rèn)為，主要看下周特首施政報(bào)告出臺(tái)的政策是否正面。

　　中原地產(chǎn)亞太區(qū)董事總經(jīng)理陳永杰估計(jì)，施政報(bào)告會(huì)繼續(xù)推出壓抑樓價(jià)的措施，例如優(yōu)化“居者有其屋”計(jì)劃，樓價(jià)有機(jī)會(huì)再下調(diào)3%~5%，而500萬(wàn)~1000萬(wàn)元的中型物業(yè)也會(huì)受壓，下調(diào)5%左右，至于2000萬(wàn)元以上的豪宅，由于有內(nèi)地客支撐，估計(jì)影響甚微。他還指出，樓價(jià)下跌3%~5%只是調(diào)整，而非轉(zhuǎn)勢(shì)，樓價(jià)趨勢(shì)依然是向上。