你家小區(qū)的物業(yè)費(fèi)漲了嗎？近日，記者走訪市區(qū)多家物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)，其紛紛訴苦經(jīng)營(yíng)虧損，醞釀上調(diào)物業(yè)費(fèi)來(lái)扭轉(zhuǎn)局面，而小區(qū)業(yè)主卻認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不到位，沒(méi)理由漲價(jià)。

      另一方面，我市現(xiàn)行的物業(yè)管理收費(fèi)政策對(duì)物業(yè)公司實(shí)行了價(jià)格管控，物業(yè)公司則在政策和業(yè)主間進(jìn)退維谷，究竟如何救贖，他們正在尋求合適時(shí)機(jī)，沖出困境。相關(guān)部門負(fù)責(zé)人直言，物業(yè)公司提高服務(wù)水平，“討好”業(yè)主才能“治本”。

興源東路一小區(qū)內(nèi)無(wú)任何公共休閑設(shè)施，綠化面積也少得可憐，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)十分不滿。 

公司說(shuō)法 

去年虧損上百萬(wàn)

     “現(xiàn)在人力成本漲得太高了，我們都快頂不住了。”市區(qū)某大型物業(yè)公司陳姓經(jīng)理表示，公司去年虧損了100多萬(wàn)元。安保和保潔兩方面支出就占60%左右。此外，部分小區(qū)業(yè)主因房屋裝修等遲遲未入住，“從2006 年至今有50 多萬(wàn)元物業(yè)費(fèi)沒(méi)收上來(lái)�！�

      據(jù)陳經(jīng)理介紹，他公司管理的其中虧損最厲害的一個(gè)小區(qū)，去年虧損了20 多萬(wàn)元。他表示，該小區(qū)現(xiàn)有近800多戶業(yè)主，入住率不到 7 成，按照每戶每月每平方米收取1.8 元的物業(yè)費(fèi)計(jì)算，每月的物業(yè)費(fèi)總共有10 多萬(wàn)元，“但是小區(qū)光工作人員就有40 多名，工資開(kāi)支近7 萬(wàn)元�！彼�粗略估算一番，加上小區(qū)公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)、園林綠化、公共水電費(fèi)、電梯維護(hù)費(fèi)和稅金等支出，“平均每月要虧損2萬(wàn)多元”。

      陳經(jīng)理告訴記者，公司從2008 年1 月接手該小區(qū)至今已虧損80 多萬(wàn)元。“要是再這樣虧下去，我們不得不考慮放棄這個(gè)小區(qū)了�！彼�向記者透露，最近正在跟小區(qū)開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼，“要是開(kāi)發(fā)商不補(bǔ)貼的話，我們就打算撤出去了，實(shí)在經(jīng)營(yíng)不下去了�！�

      據(jù)陳經(jīng)理透露，公司自2005年從深圳進(jìn)駐河源以來(lái)，現(xiàn)負(fù)責(zé)管理的10 多個(gè)小區(qū)均出現(xiàn)了不同程度的虧損狀況。

      經(jīng)營(yíng)虧損的情況并不只發(fā)生在一家物業(yè)公司身上，據(jù)一名從事多年物業(yè)管理的知情人士透露，河源的物業(yè)公司普遍面臨經(jīng)營(yíng)虧損的處境。

收費(fèi)難調(diào)價(jià)更難

     除了人力成本增加、入住率低因素外，業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低也困擾著物業(yè)公司。

      廣東城冠實(shí)業(yè)投資集團(tuán)下屬的河源城標(biāo)物業(yè)公司負(fù)責(zé)市區(qū)富景小區(qū)、茶園小區(qū)、丁香居等7 家老小區(qū)的物業(yè)管理�！捌骄�每個(gè)小區(qū)每月有近20%的物業(yè)費(fèi)收不回來(lái)�！背谈笨偨�(jīng)理說(shuō)，業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的情況在城中城花園表現(xiàn)最明顯，小區(qū)40%的業(yè)主基本都拖欠物業(yè)費(fèi)。他坦言，目前他們收取的物業(yè)費(fèi)每平方米在0.25 元到0.3 元之間，“比較便宜”，每戶業(yè)主每月物業(yè)費(fèi)上繳不到50 元，但由于老小區(qū)規(guī)劃較早，且大多已過(guò)了開(kāi)發(fā)商維修期限，業(yè)主房屋問(wèn)題不斷，再加上小區(qū)道路、園林綠化、排水排污等公共設(shè)施都需要維護(hù)升級(jí)，“這筆錢都要物業(yè)出”。他給記者算了一筆賬，單是更換小區(qū)消防設(shè)施，就要花好幾百萬(wàn)元�！斑@樣一來(lái)，物業(yè)費(fèi)根本就不夠用，服務(wù)很難讓業(yè)主滿意”，物業(yè)公司只能在經(jīng)濟(jì)能力范圍內(nèi)逐漸改善小區(qū)環(huán)境，“希望感化業(yè)主來(lái)繳納物業(yè)費(fèi)”。

      記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，面對(duì)經(jīng)營(yíng)虧損的局面，多家物業(yè)公司透露出上漲物業(yè)費(fèi)的想法，但距離現(xiàn)實(shí)卻很遙遠(yuǎn)。富景小區(qū)城標(biāo)物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，他們于去年12月份就擬好了一份向物價(jià)局申請(qǐng)上調(diào)物業(yè)費(fèi)的通知，“但至今還放在電腦里�！痹撁�負(fù)責(zé)人表示，由于考慮到業(yè)主很難同意，一直沒(méi)執(zhí)行。記者看到在該份申請(qǐng)中，商品房的物業(yè)費(fèi)由每戶每月30元上調(diào)到50 元，獨(dú)棟房則由50元調(diào)整到100元。

      除了業(yè)主外，物業(yè)公司上漲物業(yè)費(fèi)的阻力還來(lái)自《關(guān)于公布河源市物業(yè)管理收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的通知》這一政策。一名從事物業(yè)管理的業(yè)內(nèi)人士表示，“現(xiàn)在保安每月工資都比以前漲了兩倍多，按照那個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基本維持不了運(yùn)營(yíng)�！彼�希望政府和開(kāi)發(fā)商能夠加大對(duì)物業(yè)公司的資助。

住宅（不含別墅）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，上下浮動(dòng)幅度不超過(guò)30% 

業(yè)主說(shuō)法

物業(yè)服務(wù)跟不上

     記者采訪發(fā)現(xiàn)，業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的原因大多是對(duì)物業(yè)公司服務(wù)不滿。家住富景小區(qū)63 棟的張先生說(shuō)，去年6 月份，由于小區(qū)物業(yè)在該棟樓拉網(wǎng)線，弄壞了自己家門口附近的墻面，導(dǎo)致門外墻壁漏水。“物業(yè)公司的人答應(yīng)要解決，但至今還沒(méi)有弄好，我去年就沒(méi)交物業(yè)費(fèi)�！痹诼�(tīng)到物業(yè)公司想要上漲物業(yè)費(fèi)的消息后，他斬釘截鐵地說(shuō)，“要漲物業(yè)費(fèi)，先把服務(wù)搞好了再說(shuō)，現(xiàn)在我肯定不同意漲價(jià)�！�

      無(wú)獨(dú)有偶，家住怡興閣小區(qū)的劉女士坦言，自己不帶電梯的樓房每月每平方米物業(yè)費(fèi)要交0.7 元，“小區(qū)里面沒(méi)有綠化、沒(méi)有公共設(shè)施、清理衛(wèi)生也不及時(shí)。”她直言，物業(yè)費(fèi)太貴，錢交得一點(diǎn)也不值�！拔飿I(yè)服務(wù)這么差，我們業(yè)主曾經(jīng)都想趕走他們�！庇浾唠S機(jī)采訪多名業(yè)主，他們紛紛表示，小區(qū)物業(yè)要是不改善服務(wù)，就甭想著漲價(jià)。

物業(yè)賬本不透明

     事實(shí)上，一部分小區(qū)業(yè)主始終對(duì)物業(yè)公司的說(shuō)法持懷疑的態(tài)度，并不認(rèn)為物業(yè)公司是在虧損經(jīng)營(yíng)�！拔飿I(yè)公司口口聲聲喊虧錢，也不知道是不是真的�！鼻邎@春曉的一名劉姓業(yè)主坦言，由于物業(yè)公司不給業(yè)主公開(kāi)物業(yè)費(fèi)使用情況，業(yè)主根本無(wú)從獲知物業(yè)公司是否真的在虧錢。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司不公開(kāi)物業(yè)費(fèi)使用的情況在市區(qū)小區(qū)內(nèi)普遍存在，不少業(yè)主要求物業(yè)公司曬賬本的愿望十分強(qiáng)烈。

      有部分業(yè)主甚至還質(zhì)疑起了物業(yè)公司的 “灰色收入”�！皬V告公司在小區(qū)投放廣告，商業(yè)機(jī)構(gòu)在小區(qū)設(shè)攤開(kāi)展推廣業(yè)務(wù)，物業(yè)公司都是要收錢的，也不知道這部分錢用到哪里去了�！� 業(yè)主刁先生表示，這部分資金使用情況業(yè)主被蒙在鼓里，雖然自己每月交物業(yè)費(fèi)近百元，但對(duì)物業(yè)公司十分不滿。

部門說(shuō)法

提高服務(wù)是根本

     物業(yè)公司普遍虧損，物業(yè)費(fèi)又難漲，如何解困？市住建局房地產(chǎn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人坦承物業(yè)公司虧損確是事實(shí)，去年市區(qū)就有5 家小區(qū)的物業(yè)公司因經(jīng)營(yíng)困難而退出。“目前整個(gè)河源的物業(yè)管理市場(chǎng)并不是很成熟�！彼�直言，2001 年河源才有了第一家物業(yè)公司，比珠三角地區(qū)落后了20 多年，雖然現(xiàn)在全市有80 多家物業(yè)公司，但仍沒(méi)有一個(gè)專門管理物業(yè)公司的機(jī)構(gòu)。同時(shí)，目前有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)相對(duì)較貧乏，有些規(guī)定已遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上社會(huì)發(fā)展的潮流，物業(yè)管理中的新問(wèn)題也層出不窮，加之物價(jià)上漲導(dǎo)致的管理成本增加，物業(yè)公司在管理中面臨的困難和挑戰(zhàn)日益突出。

      針對(duì)物業(yè)公司質(zhì)疑現(xiàn)行物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低的問(wèn)題，該名負(fù)責(zé)人坦言，按照現(xiàn)在物業(yè)公司運(yùn)作的情況，該政策標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)有些低，稍顯滯后。但他強(qiáng)調(diào)，“物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展還是要以良性引導(dǎo)為主”，不能光依靠外部保障，物業(yè)公司要渡過(guò)難關(guān)，最根本的還是在于提高物業(yè)服務(wù)水平，“要是物業(yè)服務(wù)上升了，自然能獲取業(yè)主的好評(píng)，物業(yè)費(fèi)上漲也不是難題�！�

調(diào)價(jià)先要問(wèn)“主人”

     市物價(jià)局收費(fèi)管理科一名不愿透露姓名的工作人員表示，按照相關(guān)規(guī)定，別墅和成立了業(yè)主委員會(huì)的住宅收費(fèi)可實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)公司和業(yè)主雙方協(xié)定�！暗�物業(yè)公司一定要通過(guò)業(yè)主的同意才能調(diào)價(jià)�！彼�表示，要是業(yè)主同意后，就算是物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)超過(guò)現(xiàn)行收費(fèi)政策規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)，“也算合法”。他打了個(gè)比方說(shuō)，業(yè)主好比物業(yè)公司的主人，“要是主人都同意漲價(jià)了，物價(jià)部門自然也是沒(méi)話說(shuō)�！�

      針對(duì)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的住宅，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。“要是定價(jià)超過(guò)了指導(dǎo)價(jià)，就一定要通過(guò)物價(jià)部門的成本核算審核，只有達(dá)到核算標(biāo)準(zhǔn)才可以執(zhí)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)�！� 該名工作人員介紹，按照程序，物業(yè)公司調(diào)整物業(yè)費(fèi)都要到物價(jià)部門備案，“但有些物業(yè)公司不備案就漲物業(yè)費(fèi)，這種違法的行為，我們只能依靠市民監(jiān)督才能處理�！彼�建議業(yè)主要是遇見(jiàn)這種情況，應(yīng)主動(dòng)撥打電話12358 向物價(jià)部門投訴。

      該名工作人員告訴記者，目前，碧桂園·東江鳳凰城、雅居樂(lè)花園小區(qū)物業(yè)費(fèi)均在每戶每月每平方米1.8 元，廣晟凱旋城則為1.7 元，而這些收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均已超過(guò)了一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)公司對(duì)帶電梯高層住宅每戶每月每平方米最高只能收取1.4 元物業(yè)費(fèi)的規(guī)定，“但不違規(guī)”。他認(rèn)為，現(xiàn)執(zhí)行的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)政策有一定的靈活性，“只要業(yè)主答應(yīng)，物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)超過(guò)政策規(guī)定也沒(méi)問(wèn)題”，物業(yè)公司不應(yīng)將虧損原因歸咎于政策，而應(yīng)多向自己找茬。“物業(yè)公司要是實(shí)在經(jīng)營(yíng)不下去，可以退出小區(qū)�！� 不過(guò)據(jù)該名工作人員透露，有個(gè)別物業(yè)公司因自身原因收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)甚至達(dá)不到政策規(guī)定。

政策解讀

普通小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)上下浮動(dòng)不得超過(guò)30%

     2005 年河源市政府出臺(tái)了《關(guān)于公布河源市物業(yè)管理收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的通知》，其明確規(guī)定住宅（不含別墅）物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，市區(qū)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)按服務(wù)等級(jí)制定基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，上下浮動(dòng)幅度不超過(guò)30%。

      其中，物業(yè)公司按小區(qū)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)劃分為三個(gè)等級(jí)，一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)公司，普通小區(qū)的物業(yè)費(fèi)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為多層住宅0.7 元/平方米/月，帶電梯高層住宅1.1 元/平方米/月；二級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)公司，分別為0.5 元/平方米/月、0.9 元/平方米/月；三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)公司則分別為0.3 元/平方米/月、0.7 元/平方米/月。

      此外，該政策中也對(duì)物業(yè)公司的一級(jí)、二級(jí)和三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)做出具體規(guī)定，涉及基本要求、房屋管理、共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理六大方面。但記者走訪市區(qū)部分小區(qū)，發(fā)現(xiàn)有小區(qū)物業(yè)公司并未嚴(yán)格按該規(guī)定操作。

      本報(bào)記者 高潮